Несмотря на развитие отрасли ипотечного кредитования, многие наши соотечественники остаются верными проверенной годами и поколениями программе «Накопил деньги на квартиру и купил».
Копят на жилье годами, а растущая семья продолжает жить в тесноте. И все потому, что многие недостаточно информированы.

Своим настоящим жильем недоволен каждый пятый житель России, но 90% из них даже и не задумываются об ипотеке как о варианте для улучшения жилищных условий.

Пока в общественном сознании ипотека и впрямь выглядит не очень привлекательно – слишком высоки процентные ставки, а из уже поданных заявлений в банк примерно 15% претендентов получают отказ из-за недостаточных, по версии банка, доходов заемщика.

Многих пугает, что квартира, приобретаемая по ипотеке, после оформления сделки становится собственностью ее владельца.

А значит, любой банк будет удерживать жилье под залогом, до полного погашения собственником необходимых выплат по кредиту. И в случае невыплаты кредита банк вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но мнение о том, что с момента приобретения квартира принадлежит банку, – распространенная ошибка. На самом деле квартира принадлежит тому, кто ее купил, а вовсе не банку.

В случае же если финансовое положение заемщика изменилось и он уже не в состоянии оплачивать оставшуюся часть суммы, то квартира продается, а вырученные с продажи деньги идут на погашение кредита, оставшаяся же часть суммы возвращается заемщику.
При возникновении серьёзных ситуаций между банком и заемщиком их противоречия может разрешить только судебное разбирательство. Но обычно до этого не доходит, потому что банки, работающие по ипотечным программам, часто идут навстречу своим заемщикам и предлагают наиболее удобные для сторон варианты, к примеру отсрочку платежа, если клиент неожиданно потерял работу и находится в поиске новой.

Первым и одним из самых важных шагов к ипотеке является выбор банка и поиск нужной жилплощади.

Проще и надежнее всего обратиться в банк, где вы уже однажды брали кредит (например, на покупку машины или на другие неотложные нужды). Если в этом банке у вас прослеживается положительная кредитная история, можно рассчитывать, что заявка на ипотеку будет рассмотрена в вашу пользу и на особых условиях. Если опыта общения с банками у вас не было, стоит провести собственное исследование и остановиться на том из них, чьи условия окажутся для вас наиболее привлекательными. Имейте в виду, что обязательным пунктом для рассмотрения заявки станет наличие у вас первичного взноса на приобретение квартиры (заметьте, взнос определяется банком). Как правило, заемщику рекомендуется оплатить от 5% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств.

Так, для Сбербанка России по программе “Молодая семья” (до достижении 30 лет одного из супругов) первичный взнос составит от 10% до 30%, а для банка Уралсиб – не менее 20%. Чем меньше первоначальная сумма платежа, тем больше процентная ставка по кредиту.

Очень важно определиться со сроком ипотечного кредита.

На данный момент многие банки увеличили сроки кредитования, и теперь они составляют 15-25 лет, а в некоторых случаях доходят до 27-30 лет Очевидно, что заемщикам удобнее планировать платежи на длительное время, но чем больше сроки выплаты кредита, тем дороже обходится купленная таким образом квартира. В Московском ипотечном агентстве сроки кредитования определены на: 15,20,30 лет, а в Московском банке реконструкции и развития до 30 лет. Банки разрешают заемщикам досрочно погасить выплаты тю ипотечному кредиту – это становится возможным через 6 и 13 месяцев со дня получения кредита. Обратите внимание на кредитные ставки. В основном на ипотечный кредит в российских рублях распространяются 14-16% годовых (например, для Банка жилищного финансирования -14%), а на ипотеку в иностранной валюте 10-12% (в Райффайзенбанке-от 10%).

Каждый отдельно взятый банк предъявляет свои требования к заемщикам.

Например, Сбербанк попросит вас обозначить не менее 2 поручителей. Тем не менее, если у заемщика «серая», но подтвержденная справкой из бухгалтерии зарплата, это не станет препятствием для рассмотрения его заявки. Обратите внимание, что с неофициальными зарплатами сейчас работают не все банки, предоставляющие программы ипотечного кредитования, и процентные ставки гю ним будут больше, нежели по официальным.
После того как вы определились с банком, процентной ставкой, сроком и прочими условиями кредитования, вы можете подавать документы на рассмотрение в банк. Перечень документов можно узнать по телефону, на интернет-сайте, а также при личном посещении банка. Комиссия за рассмотрение заявки не берется, а срок работы с вашими документами до вынесения решения со стороны банка составит приблизительно от 2 до 7 дней.

Когда банк примет положительное решение об открытии кредитной линии, сотрудники банка сообщат вам об условиях (сумма и процентная ставка) кредитования. При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие виды доходов за последние 2 года, востребованность профессии на рынке и даже наличие или отсутствие карьерного роста . Затем вам рассчитают сумму ежемесячных выплат до погашения кредита (вы можете самостоятельно рассчитать это на так называемых кредитных калькуляторах, которые есть на сайтах банков). Далее в течение 3 месяцев вам нужно будет приобрести квартиру. Если поиски квартиры занимают больше 3 месяцев, вам придется заново подавать документы на кредит или же продлевать заявку на его получение.

По ипотечному кредиту возможно купить как квартиру на первичном рынке (стадия строительства, новое жилье), так и на вторичном рынке жилья.

Причем банковские служащие внимательно следят за тем какую квартиру вы желаете приобрести, соответственно, ваше будущее жилье должно строго соответствовать выдвигаемым ими требованиям. К примеру, квартира не должна находиться в аварийном состоянии, в доме под снос, в ней недопустимы неузаконенные перепланировки и проблемы с коммунальными системами (электричество, газ, отопление). Чтобы быть уверенным в легальности будущей сделки, вы можете сами получить информацию об истории квартиры в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) Мосрегистрации. Для этого достаточно запросить лицевой счет и выписку из домовой книги, предоставляющую полную информациюо предыдущих владельцах квартиры. Получить эти документы можете только лично вы как собственник квартиры. Если на посещение инстанций у вас не окажется времени, действуйте через риэлторскую фирму, услуги которой обойдутся в 3-6% от суммы сделки. Приобрести вторичное жилье по ипотечной программе сложнее, чем первичное. не все собственники жилья пойдут на это, поскольку они обязаны оплатить крупную сумму и подоходный налог 13%, если они владели квартирой менее 3 пет. После того как все нюансы с банком оговорены, можно приступить непосредственно к оформлению покупки. После внесения залога за квартиру (как правило, от $2 000 до $5 000) продавец начинает готовить документы для сделки. Кроме того, для банка нужно произвести оценку выбранной вами квартиры (услуги оценщика обойдутся вам от $100, он сообщает свое мнение о техническом состоянии жилья). Банк со своей стороны проводит юридическую экспертизу квартирных документов и на этом основании утверждает выбранный вами вариант квартиры, принимает окончательное решение о выдаче кредита. После выяснения всех формальностей вам назначат время для подписания необходимых документов и предложат подписать кредитный и страховой договоры. Лучше заранее подписать договор аренды банковского сейфа, куда вам предложат положить деньги, и внести залог за ключ (от $60) который вам впоследствии вернут. Затем кредитные деньги поступают на ваш заранее открытый счет, обналичиваются в кассе, закладываются в банковскую ячейку, после чего либо в самом банке, либо в нотариальной конторе подписывается договор купли-продажи квартиры. Имейте в виду, что услуги нотариуса (для Москвы) обойдутся в этом случае около 12000 рублей – это максимально допустимая сумма, разрешенная законом . Сюда входит подготовка договора, доверенности и иной документации, а также передача документов в Единую государственную регистрационную палату. Также вам придется заплатить порядка 1500 рублей за государственную регистрацию договора (на это уйдет 1 месяц). При желании вы сможете ускорить регистрацию, оплатив около 6000 рублей (срок 2 недели). После получения правоустанавливающих документов из регистрации на имя нового собственника продавец квартиры (фирма или частное лицо) сможет получить свои деньги. Причем в ваших же интересах взять с него расписку о получении суммы и об отсутствии претензий с его стороны.

По истечении 14 дней с момента регистрации права собственности продавец (в случае со вторичным жильем) должен освободить квартиру, после чего вы можете в нее въехать, предварительно подписав акт приема-передачи жилья.

Подписание этого акта обязательно, что соответствует ст 556 ГК РФ. До этого момента ответственность за квартиру несет исключительно продавец. Известите банк, что сделка завершена, и передайте ксерокопию расписки продавца и акта приема-сдачи. Теперь остается погашать кредит ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и но превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика.

Подводя итог, стоит заметить, что среди специалистов не существует однозначного мнения по вопросам ипотечного кредитования. С одной стороны, нестабильная экономическая ситуация отсутствие ипотечных программ во многих банках, рост цен на недвижимость и как следствие стремительное дорожание жилья не внушает оптимизма потенциальным покупателям. С другой стороны, ипотечные кредиты позволяют в достаточно короткие сроки стать собственником жилья, а не арендовав чужую жилплощадь (проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру), прописаться в квартире самому и членам семьи. Будущему заемщику стоит здраво оценить ситуацию и если доходы значительно превышают расходы, приобрести квартиру по ипотечной программе.